나의 목적에 부합한 경제를 공부 방향은 산업의 방향성을 토대로 한 경제 흐름이겠지만 아파트 투자의 관점에서 엄청 좋은 책이라고 느꼈다. 전세가율, LTV, DTI, 역전세 등 개념과 부동산에 관한 내용인 전세금 레버리지, 입지분석, 계약, 임장 등 전반적인 내용을 훑어볼 수 있었다.
은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는
실제 돈의 양인 100만 원보다 더 많은 양의 돈이 '생겨난다.'
인플레이션이 통화량 증가로 인한 돈의 가치하락에서 비롯된다고 한다. 은행에서 대출업을 하기 때문에 통화량이 증가한다는 것도 아리송했는데 정립되었다. 은행에서 숫자로 찍힌 잔고 내역이 실제로 은행안에 고스란히 남아있지 않다는 말과 같다. 은행은 그 돈을 굴려서 이득을 취하려고 한다. 최근 실리콘 벨리의 SVD라는 은행이 파산했는데 SVD가 돈을 위험한 채권에 투자한 것이 시발점이었다. 이를 안 실리콘 벨리의 기업들은 자신들의 돈을 받지 못할 위험이 커졌기 때문에 돈을 인출하게 되었고 한 번에 큰 인출이 일어나자 감당하지 못한 것이었다. 자본주의의 기본적인 금융 시스템인 은행도 망할 수 있구나를 실감하게 해 준 사건이었다. 뉴스에서는 부동산 불경기에 의해 2008년 미국의 리먼 브라더스 투자은행의 파산과 견주어서 보도하고 있고, 금감원에서는 우리나라 은행에 전이되지 않도록 안정성 부분을 신경 쓴다고 한다.
직장인으로 10년 가까운 세월을 살아오면서,
나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.
돈을 불리려면 불로소득, 시간과 무관하게 돈을 창출할 수 있는 수단이 있어야 한다. 시간과 돈을 맞바꾸는 방식은 한계가 있다. 시간이 한정적이니까. 물론 본인의 단가를 연예인이나 인플루언서, 유튜버처럼 거대한 관심을 끌어모을 수 있다면 상관없겠다. 그렇지 않고는 사업이나 투자로 돈을 벌어야한다. 저자는 불로소득의 큰 두 가지 선택지 중에 후자인 투자를 택했다. 자산을 감가상각의 여부를 기준으로 소비자산과 생산자산으로 나누었을 때 저자는 생산자산에 돈을 쓰라고 한다. 즉, 일을 해서 모은 돈을 사치품에 쓰지 않고 돈을 버는 돈으로 사용하라는 말이다. 부동산이나 주식이 생산자산으로서 역할을 하려면 공부를 바탕으로 이득을 볼 수 있는 안목을 장착한다는 조건하에 유효하다고 생각한다.
그런데도 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로
주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다.
주식투자에서도 정보 대칭은 유효하다. 증권사 데스크톱 프로그램을 컴퓨터에 설치하면 재무제표를 다 볼 수 있으니까. 잡주를 제외하고 저평가된 주식에 투자한다고 가정하면 세력을 탓할 필요도 없다고 생각한다. 하지만 주식과 비교해서 정말 큰 이점은 레버리지다. 레버리지란, 타인의 자본을 이용해서 자기자본의 이익률을 높이는 방식을 말한다. 아파트 매수와 함께 전세 임차인을 구해 임대한다면 임차인의 전세금을 아파트 매수비용에 보탤 수 있다. 그래서 전세가율이 높은 아파트에 투자한다면 매매가 보다 적은 금액(3000~5000만 원)으로 아파트 부동산에 투자할 수 있다고 한다. 수수료 없는 거액의 대출은 정말 매력적인 포인트인 것 같다.
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
미래의 가치만 보고 투자를 한다면 시장의 변동성으로 인해 타격입기 쉽지만 저평가된 아파트를 고른다면 매수하자마자 이득이다. 그렇다면 저평가 여부는 어떻게 알 수 있을까. 부동산 가격대조와 임장으로 아는 매물을 늘려야 한다. 아는 입지들과 아파트의 정보를 뇌의 데이터 베이스에 쌓아두면 매물을 볼 때 '비교'를 통해 저평가인지 아닌지 알 수 있기 때문이다. 1:1 비교와 1:N 비교 중 어떤 것이 판단 정확도가 높을지 생각해 보면 아는 지역은 많으면 많을수록 좋다는 결론이 난다. 그래서 꾸준하게 임장 가고 중개소인들과 커넥션을 하는 것이 중요하다. 아파트 투자초보이고 Seed가 적다면 둘째로 설명한 내용을 주목할 필요가 있다. 수익률을 높일 수 있다는 점, 적은 시드로도 많은 투자를 할 수 있다는 점(경험적 측면), 한 개에 올인하는 것에서 오는 위험을 분산시킬 수 있다는 점 이렇게 3가지 이점이 있기 때문이다. 마지막으로 자산방어를 할 수 있는 능력도 중요하다. 좋은 입지을 선정해서 고심 끝에 투자했더라도 부동산 하락장이면 전세가가 낮아져 역전세 상황이 생긴다. 전세 갭을 채울 수 있는 돈이 없다면 어쩔 수 없는 매도나 법적분쟁, 더 나아가 그동안의 투자 시스템이 무너질 수 있다. 역전세를 감당할 돈이 없다면 마지노선으로 대출과 마이너스 통장을 풀로 땡겼을 때 현재의 현금흐름으로 이자를 막을 수 있는지 여부도 체크해야 한다. 저자는 짧게는 2년, 보수적으로는 4년에 해당하는 약보합을 견딜 수 있는가를 체크해 보라고 한다.
최정상급 경영 대가들을 인터뷰하고 그들의 성공 비결을 배워 책까지 집필한 그였지만,
그는 결국 파산했다. 왜 파산하게 되었는 지를 묻는 이들에게 그는 이렇게 답했다고 한다.
"내가 책에 쓴 내용 대로 살지 않았기 때문입니다."
결국 실행이다. 실행만이 답이다. 저자가 경제적 자유를 꿈꾸는 직장인들을 위해서 구체적인 방법을 알려주고 무수한 팁을 알려주면 뭐하나 안 하는 사람 천지삐까린데. 이 대목이 정말 마음에 든다. 그렇지만, 당장 난 안 할 것 같다. 변명이 아니라 나는 Seed도 없고 사업 쪽에 더 흥미가 있기 때문이다. 개발도 더 잘하고 싶다. 이 생각이 변해서 기업의 개발자로 들어가는 상황이 아니라면 당장 할 필요가 없다고 생각한다. 스타트업에서의 경험을 비춰보았을 때 아마 내 사업하기도 벅찰 거다. e-비즈니스 사업을 여럿 일궈서 이 필드에서 돈을 마련하고 투자로 들어가는 게 맞다는 생각이다.
위에서 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>의 큰 맥락에 대한 내용에 대해 적었다. 아파트 전세투자 초보라면 이 책에서 가져갈 요소는 엄청 많다. 저자는 투자책 100권, 스터디, 임장경험, 실제계약을 바탕으로 협상 조언, 용어 설명, 계약 과정, 입지분석 요소와 노하우, 부동산 흐름, 데이터 정보처, 본인이 투자한 사례, 매수할 때 우위를 점할 수 있는 시기 등 알고 있는 것를 체계화해서 전부 정리해 놓았다. 각 장마다 요약도 해준다. 진짜 이분은 진성 기버다. 그리고 책의 내용 중간, 중간에 그래프와 도표가 많이 나오는데, 이는 데이터를 기반으로 분석하고 추측한다는 것이고 충분히 설득력 있는 주장임을 알려준다. 물론 결과 편향적인 해석을 내놓을 가능성이 있지만 말이다.
나의 목적에 부합한 경제를 공부 방향은 산업의 방향성을 토대로 한 경제 흐름이겠지만 아파트 투자의 관점에서 엄청 좋은 책이라고 느꼈다. 전세가율, LTV, DTI, 역전세 등 개념과 부동산에 관한 내용인 전세금 레버리지, 입지분석, 계약, 임장 등 전반적인 내용을 훑어볼 수 있었다.
은행이 고객의 돈을 활용해 돈을 버는 동안 시장에는
실제 돈의 양인 100만 원보다 더 많은 양의 돈이 '생겨난다.'
인플레이션이 통화량 증가로 인한 돈의 가치하락에서 비롯된다고 한다. 은행에서 대출업을 하기 때문에 통화량이 증가한다는 것도 아리송했는데 정립되었다. 은행에서 숫자로 찍힌 잔고 내역이 실제로 은행안에 고스란히 남아있지 않다는 말과 같다. 은행은 그 돈을 굴려서 이득을 취하려고 한다. 최근 실리콘 벨리의 SVD라는 은행이 파산했는데 SVD가 돈을 위험한 채권에 투자한 것이 시발점이었다. 이를 안 실리콘 벨리의 기업들은 자신들의 돈을 받지 못할 위험이 커졌기 때문에 돈을 인출하게 되었고 한 번에 큰 인출이 일어나자 감당하지 못한 것이었다. 자본주의의 기본적인 금융 시스템인 은행도 망할 수 있구나를 실감하게 해 준 사건이었다. 뉴스에서는 부동산 불경기에 의해 2008년 미국의 리먼 브라더스 투자은행의 파산과 견주어서 보도하고 있고, 금감원에서는 우리나라 은행에 전이되지 않도록 안정성 부분을 신경 쓴다고 한다.
직장인으로 10년 가까운 세월을 살아오면서,
나는 그 답을 돈을 버는 방식보다 쓰는 방식을 변화시키는 데서 찾았다.
돈을 불리려면 불로소득, 시간과 무관하게 돈을 창출할 수 있는 수단이 있어야 한다. 시간과 돈을 맞바꾸는 방식은 한계가 있다. 시간이 한정적이니까. 물론 본인의 단가를 연예인이나 인플루언서, 유튜버처럼 거대한 관심을 끌어모을 수 있다면 상관없겠다. 그렇지 않고는 사업이나 투자로 돈을 벌어야한다. 저자는 불로소득의 큰 두 가지 선택지 중에 후자인 투자를 택했다. 자산을 감가상각의 여부를 기준으로 소비자산과 생산자산으로 나누었을 때 저자는 생산자산에 돈을 쓰라고 한다. 즉, 일을 해서 모은 돈을 사치품에 쓰지 않고 돈을 버는 돈으로 사용하라는 말이다. 부동산이나 주식이 생산자산으로서 역할을 하려면 공부를 바탕으로 이득을 볼 수 있는 안목을 장착한다는 조건하에 유효하다고 생각한다.
그런데도 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로
주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다.
주식투자에서도 정보 대칭은 유효하다. 증권사 데스크톱 프로그램을 컴퓨터에 설치하면 재무제표를 다 볼 수 있으니까. 잡주를 제외하고 저평가된 주식에 투자한다고 가정하면 세력을 탓할 필요도 없다고 생각한다. 하지만 주식과 비교해서 정말 큰 이점은 레버리지다. 레버리지란, 타인의 자본을 이용해서 자기자본의 이익률을 높이는 방식을 말한다. 아파트 매수와 함께 전세 임차인을 구해 임대한다면 임차인의 전세금을 아파트 매수비용에 보탤 수 있다. 그래서 전세가율이 높은 아파트에 투자한다면 매매가 보다 적은 금액(3000~5000만 원)으로 아파트 부동산에 투자할 수 있다고 한다. 수수료 없는 거액의 대출은 정말 매력적인 포인트인 것 같다.
잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
미래의 가치만 보고 투자를 한다면 시장의 변동성으로 인해 타격입기 쉽지만 저평가된 아파트를 고른다면 매수하자마자 이득이다. 그렇다면 저평가 여부는 어떻게 알 수 있을까. 부동산 가격대조와 임장으로 아는 매물을 늘려야 한다. 아는 입지들과 아파트의 정보를 뇌의 데이터 베이스에 쌓아두면 매물을 볼 때 '비교'를 통해 저평가인지 아닌지 알 수 있기 때문이다. 1:1 비교와 1:N 비교 중 어떤 것이 판단 정확도가 높을지 생각해 보면 아는 지역은 많으면 많을수록 좋다는 결론이 난다. 그래서 꾸준하게 임장 가고 중개소인들과 커넥션을 하는 것이 중요하다. 아파트 투자초보이고 Seed가 적다면 둘째로 설명한 내용을 주목할 필요가 있다. 수익률을 높일 수 있다는 점, 적은 시드로도 많은 투자를 할 수 있다는 점(경험적 측면), 한 개에 올인하는 것에서 오는 위험을 분산시킬 수 있다는 점 이렇게 3가지 이점이 있기 때문이다. 마지막으로 자산방어를 할 수 있는 능력도 중요하다. 좋은 입지을 선정해서 고심 끝에 투자했더라도 부동산 하락장이면 전세가가 낮아져 역전세 상황이 생긴다. 전세 갭을 채울 수 있는 돈이 없다면 어쩔 수 없는 매도나 법적분쟁, 더 나아가 그동안의 투자 시스템이 무너질 수 있다. 역전세를 감당할 돈이 없다면 마지노선으로 대출과 마이너스 통장을 풀로 땡겼을 때 현재의 현금흐름으로 이자를 막을 수 있는지 여부도 체크해야 한다. 저자는 짧게는 2년, 보수적으로는 4년에 해당하는 약보합을 견딜 수 있는가를 체크해 보라고 한다.
최정상급 경영 대가들을 인터뷰하고 그들의 성공 비결을 배워 책까지 집필한 그였지만,
그는 결국 파산했다. 왜 파산하게 되었는 지를 묻는 이들에게 그는 이렇게 답했다고 한다.
"내가 책에 쓴 내용 대로 살지 않았기 때문입니다."
결국 실행이다. 실행만이 답이다. 저자가 경제적 자유를 꿈꾸는 직장인들을 위해서 구체적인 방법을 알려주고 무수한 팁을 알려주면 뭐하나 안 하는 사람 천지삐까린데. 이 대목이 정말 마음에 든다. 그렇지만, 당장 난 안 할 것 같다. 변명이 아니라 나는 Seed도 없고 사업 쪽에 더 흥미가 있기 때문이다. 개발도 더 잘하고 싶다. 이 생각이 변해서 기업의 개발자로 들어가는 상황이 아니라면 당장 할 필요가 없다고 생각한다. 스타트업에서의 경험을 비춰보았을 때 아마 내 사업하기도 벅찰 거다. e-비즈니스 사업을 여럿 일궈서 이 필드에서 돈을 마련하고 투자로 들어가는 게 맞다는 생각이다.
위에서 <월급쟁이 부자로 은퇴하라>의 큰 맥락에 대한 내용에 대해 적었다. 아파트 전세투자 초보라면 이 책에서 가져갈 요소는 엄청 많다. 저자는 투자책 100권, 스터디, 임장경험, 실제계약을 바탕으로 협상 조언, 용어 설명, 계약 과정, 입지분석 요소와 노하우, 부동산 흐름, 데이터 정보처, 본인이 투자한 사례, 매수할 때 우위를 점할 수 있는 시기 등 알고 있는 것를 체계화해서 전부 정리해 놓았다. 각 장마다 요약도 해준다. 진짜 이분은 진성 기버다. 그리고 책의 내용 중간, 중간에 그래프와 도표가 많이 나오는데, 이는 데이터를 기반으로 분석하고 추측한다는 것이고 충분히 설득력 있는 주장임을 알려준다. 물론 결과 편향적인 해석을 내놓을 가능성이 있지만 말이다.
